マンション売却時に住宅ローンが残っている場合
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マンションやマイホームを購入する場合は数千万円から時に数億円という高額なお金が必要になります。それだけの大金を一気に支払うことができる人は多くありません。
大抵の場合は住宅ローンという専用のローンを組んで購入を進めていくことになります。
住宅ローンのメリットは長期返済型なので数十年という時間をかけて少しずつ返済することができるという点です。
今は相対的に金利が下がっている時期なので新たに不動産を住宅ローンの利用から購入する人も少なくありません。
利用している金融機関に相談する
マンションを売る場合に住宅ローンが残っている場合は、どのようにして売却を進めて行くのかがポイントになってきます。
マンションを売ることで得たお金で残っている住宅ローンの返済ができない場合は継続してローンの支払いが続くことになります。
また、住宅ローンを組んでいる場合は完済ができないと自由に不動産を売却することができない場合がほとんどです。マンションを売ると検討している場合はローンを利用している金融機関に相談するようにしましょう。
どうしても売却したい場合は
マンションを売る方法にはいろいろありますが、それ以前に住宅ローンの問題を解決しないと自由に取引をすることができません。
どうしても売却したい場合は残っているローンを貯金の切り崩しや銀行のローンなどを利用して借金返済に充てるという方法も選択肢の一つとしてあります。
不動産取引で動くお金は大きいので取引におけるトラブルリスクなどを把握しておくことも大切です。
一般媒介契約でマンションを売る場合
マンションを高く売る際に個人取引以外で考えるのであれば業者を介しての取引がベースになります。
業者に依頼するといっても直接的に買い取りをしてもらう方法だけでなく、新しく購入を検討している人を探して販売促進の手伝いをしてもらうこともできます。
こうした仲介取引の中でもスタンダードな方法として知られているのが一般媒介契約と言われる方法の取引です。この方法は何社に依頼しても可能な仲介取引の形になります。
よって、不動産情報を見た時に複数の不動産会社が同じ物件を取り扱っている場合は一般媒介の契約を結んでいる可能性が高くなっています。
一般媒介契約のメリット・デメリット
一般媒介契約は、複数の業者に依頼することができます。
そのため、多くの人に見てもらうことができるという点でのメリットはあります。
一方で不動産業者からすると自分のところでマンションを売ることができるとは限らないので販売促進に入れる熱については他の専任媒介契約などに比べると劣ってしまうデメリットもあります。
面倒な手続きなどは代行して行ってもらう
一般媒介契約でマンションを売る場合も、個人売却の際と同じく買い手が現れない限りはなかなか取引成立という形にはなりません。
しかし、一般媒介契約を結んでいてなおかつ個人でもマンションを売ることは可能です。
媒介契約については不動産業者に対して一定のマージンを支払う必要があります。
その一方で面倒な手続きなどは代行して行ってもらうことができるため、忙しい人がマンションを売りたい場合もおすすめの方法の一つになります。
マンション売却の手続きに関して
マンションを売ると心に決めた後は必要な準備を進めて行くことになります。
マンションを売るためには手順が必要です。
最初は取引を仲介してくれる不動産業者選びが基本となります。
できるだけ複数の不動産業者を候補として比較することをおすすめします。
マンションを売る手続きの流れ
無事に取引先が決まった後はマンションを売る際の条件を詳細に設定します。
販売を進めて行く中で買い手が見つかった後はマンションを売る手続きに移行します。
これだけ見ると非常に簡単な流れのようにも見えます。
如何せん取引の金額が数百万円から数億円という桁違いな金額になってくるため、簡単そうで手続きなどは複雑でなおかつ時間がかかります。
これまでに取引経験がない人が不動産業者を介さないで取引をする場合は苦戦します。
準備する書類
また、買い手が見つかった段階から必要な書類を揃える準備をしておきたいものです。
価格交渉の時に有効な書類などもあるので、あらかじめ用意しておくことが結果的に高値売却に繋がることもあります。
自分で用意する書類については
- 身分証明書
- 実印
- 印鑑証明書
- 住民上
など個人情報が記されている書類です。
なおかつ権利書と言われている登記済権利書を用意して固定資産税納税通知書も用意しておきましょう。
他にも必要な書類はたくさんあるので契約している不動産会社に確認をしましょう。
実際の手続きに書類の不備が原因となって本来の手続きに余分な時間をかけてしまわないように事前に用意しておくようにしましょう。
わけありマンションを売る場合
マンションはさまざまな人が共同して生活している建物です。
その中で自殺や事件、事故などが起こってしまう可能性も十分に考えられるわけです。
そのような訳あり物件というのは例え自分の部屋で起こったものではなくても著しくマンションの価値を下げてしまう原因になります。
そのため、マンションを売る場合にそれが訳あり物件だとなかなか売ることができずに本来の相場よりもさらに金額を下げての売却になります。
告知して取引をしないといけない
マンションを売る際に訳あり物件の場合はそれをきちんと告知して取引をしないといけないというルールが法律によって決まっています。
ですので、それをスルーして取引をすることはできません。
また、今はインターネットが普及しています。
例え訳あり物件だと明示しないでマンションを売る準備をしても、買い手が不動産の情報をインターネットで調べると一発で訳あり物件であるということが分かります。
一番高く売ることができる方法をベースに取引を考える
自分が関係ないのに訳あり物件と言われるのは納得できないところもあるかもしれません。
しかし、マンションを購入して住むということはそのようなリスクがあるということも頭の片隅においておく必要があります。
もちろん、訳あり物件でもマンションを売ることができないわけではないので、一番高く売ることができる方法をベースに取引を考えていきたいものです。
そのためにも業者に依頼するのであれば仲介取引などを軸にして、個人での取引が可能であれば個人売却も視野に入れて考えていきましょう。
マンションを任意売却する場合
任意売却というのは、借金で困っている場合にマンションを売るお金よりもローン残高の方が多くても手放す売却の形になります。
これによって住宅ローンの支払いにおける負担を軽減させることができるというものです。
住宅ローンを利用している場合は抵当権という権利がついています。
そのため、通常であればマンションを売ることで得たお金でローンも完済できなければ、残ったローン分は自分で用意して完済に充てる必要があります。
それができる状態でないならマンションを売ることはできません。
しかし、売却金額からかかる手数料を引いて残ったお金だけを先に返済して抵当権を解除してから売却することも可能です。
この方法がいわゆる任意売却という方法になります。
それでもお金を借りている銀行の同意などは必要になるので手続きが必要な場合は必要な書類を事前に用意しておく必要もあります。
残ったローンの返済方法
残ったローンはコツコツ返済していく必要があります。
それを支払うことができない状態になっている場合は債務整理という方法で借金を整理する必要があります。収入がない場合は自己破産が必要になるケースもあります。
マンションを売る方法にはいろいろあります。
任意売却が必要な場合は専門家に相談をしてアドバイスを貰うとよいでしょう。
無料相談に対応しているところも多くあります。
相談をする場合はできるだけ要点を事前にまとめておいて必要なことを簡潔に相談することができるようにしておきましょう。
マンション売却を後悔しないためにできること
所有しているマンションを売る場合に、他の業者に依頼していればプラス100万円で売ることができていたというケースがあります。
元値が高額な不動産ということもあって大きくお金が動きやすい特徴があります。
そのため、取引の方法が少し変わるだけでも数十万から数百万円というお金が簡単に動いてしまうことがあります。
これだけのお金を仕事で稼ぐことを考えるとかなりの仕事をこなさなければなりません。
不動産取引の方法を少し工夫するだけでかなりプラスの収入を得ることができます。
そういったことを考えると、後悔しないようにマンションを売る準備を進めて行きたいものです。
高値での売却が可能なのは個人売却
マンションを売る方法としてもっとも高値での売却が可能なのは個人売却による方法です。
この方法を用いる場合は余分な手数料の支払いが不要ということに加えて、自分で自由に売価金額を設定することができるメリットもあります。
ただし、すぐにマンションを売ることができるとは限りません。
その点から考えると急ぎの場合は直接買い取りをしてくれる不動産業者に売る利もあります。
事前の情報収集が大切
また、マンションの取引に限らず不動産の取引はトラブルのリスクもあります。
業者に依頼するのであれば信頼できる業者に依頼して取引を進めて行くのが一般的な形になります。
取引に後悔しないためにも事前の情報収集は非常に重要なポイントになってきます。
最低限の不動産取引の知識を得ることはトラブル防止の役に立つこともあります。
そのため、事前に必要な知識はしっかり頭に入れておきましょう。
